Kodėl nekilnojamasis turtas yra rizikinga investicija

Turtas, pavyzdžiui, auksas ir nekilnojamasis turtas, yra pagrindinės investicijos, o būsto pirkimas yra įprasta investicija asmenims visame pasaulyje, nes ji plačiai laikoma saugia ir pelninga investicija. Tačiau norint investuoti į nekilnojamąjį turtą reikia ilgo įsipareigojimo laikotarpio ir didelių įmokų, todėl net ir ilgainiui tai yra rizikinga. Be to, daugelis investuotojų dažnai ignoruoja išlaidas.

Atsižvelkite į kelis svarbius dalykus, susijusius su paslėptomis išlaidomis ir veiksniais, dėl kurių investavimas į nekilnojamąjį turtą yra rizikingas, brangus ir galbūt ne tiek pelningas. Investuotojai visa tai turėtų atsiminti prieš melsdamiesi sunkiai uždirbtus pinigus.

Bendras suvokimas

Vidutinis investuotojas gali pastebėti, kad dviejų miegamųjų kambarių butas priemiestyje buvo parduodamas už 300 000 USD prieš penkerius metus, o dabar parduodamas už 450 000 USD. Tai yra šauni 50% grąža per penkerius metus, daug geriau nei akcijų, obligacijų ar aukso grąža. Absoliučioji pelno vertė taip pat atrodo aukšta - 150 000 USD, o turimas finansavimas sukuria iliuziją, kaip panaudoti svertinius pinigus pelnui gauti.

Kokie yra šie iššūkiai ir paslėptos investicijos į nekilnojamąjį turtą, atsižvelgiant į visus šiuos akivaizdžius pranašumus?

Turto paskolų išlaidų anatomija

Apsvarstykite atvejį, kai asmuo persikelia į naują miestą naujam darbui. Jis tikisi, kad pasiliks apie penkerius metus, tačiau gali pratęsti tą laikotarpį, atsižvelgiant į karjeros augimą pas esamą darbdavį arba su kitais to paties miesto darbdaviais. Darant prielaidą, kad grąža bus gera, jis apsvarsto galimybę nusipirkti namą ar butą, o ne išsinuomoti.

Atminkite, kad asmuo gali įsigyti biržoje parduodamo fondo akcijų ar vienetų tik už 5 USD, tačiau norint investuoti į nekilnojamąjį turtą reikia tūkstančių dolerių. Nors didžioji dalis nekilnojamojo turto investicijų finansuojama paskolomis, norint įsigyti namą ar butą, kurio vertė yra 300 000 USD, vis tiek reikia sumokėti 20% (60 000 USD).

Asmenys, įmokantys mažiau nei 20 proc., Gali gauti paskolą, tačiau jie mokės didesnes palūkanas ir yra priversti apsidrausti privačia hipotekos draudimu, kuris padidina išlaidas. Didesnės palūkanų normos lemia didesnes grąžinimo sumas, o hipotekos draudimas paprastai kainuoja nuo 0, 15% iki 2, 5% paskolos sumos.

Jei manote, kad vienas įsigyja minėtą 300 000 USD vertės turtą, sumokėdamas 20% įmoką ir pasiskolindamas likusius 240 000 USD su 3, 875% palūkanų norma už 20 metų ilgalaikę hipoteką, mėnesinės įmokos siekia maždaug 1 440 USD.

Yra ir papildomų vienkartinių paskolos tvarkymo išlaidų, kurios sudaro apie 4% paskolos sumos (9600 USD). Turto perdavimo mokesčiai ar registracijos mokesčiai įvairiose valstijose skiriasi, o vidutiniškai 2, 5% turto vertės padidėja 6000 USD.

Jei manysite, kad turto vertė padidėja 1, 5 karto per penkerius metus iki 450 000 USD, kaina padidės maždaug 9% sudėjus. Pridedant 1, 5% metinio turto mokesčio nuo dabartinės turto vertės, per penkerius metus sumokama apie 30 000 USD.

Jei mūsų investuotojas nusipirktų namą, tai 200 USD per mėnesį mokama 200 000 USD per penkerius metus. Tada turėtumėte pridėti remonto, baldų ir priežiūros išlaidas. Konservatyvus 1 000 USD per metus įvertinimas iš viso siekia 5000 USD per penkerius metus.

Tada tarkime, kad savininkas po penkerių metų suranda pirkėją, norintį įsigyti savo butą už 450 000 USD.

Iki to laiko investuotojas būtų sumokėjęs bankui 86 400 USD paskolos. Pridedant 60 000 USD pradinę įmoką, paskolos tvarkymo išlaidas (9 600 USD), turto perleidimo mokestį (6 000 USD), turto mokestį (30 000 USD), bendrabučių asociacijos mokesčius (12 000 USD) ir bendrą išlaikymą (5000 USD), iš viso susidaro 209 000 USD.

Kas yra grynoji grąža?

Pradinė 20 metų paskolos pagrindinė suma - 240 000 USD - per penkerius metus sumažės iki maždaug 180 000 USD, nes investuotojas nuolatos mokės 1 440 USD mėnesines įmokas. Investuotojas grąžins nesumokėtus 180 000 USD iš 450 000 USD pardavimo kainos, gautos iš naujojo pirkėjo. Investuotojas sumoka 209 000 USD bendrų išlaidų už šį turtą, dar 180 000 USD bankui už likusią neapmokėtą sumą, taigi jo gautas grynasis dydis yra 61 000 USD.

Iš esmės investuotojas per penkerius metus išleido 209 000 USD ir už 29, 2% grąžą gavo 61 000 USD grynąjį pelną. Nors pardavimo kaina atrodo aukšta, paslėptos išlaidos atėmė didelę naudą.

Paimkime ilgesnę trukmę. Tarkime, kad investuotojas tęs savo viešnagę mieste ir visą savo 20 metų paskolos laikotarpį laiko savo butą. Kas penkerius metus vieno namo vertė padidėja 1, 5 karto. Per 20 metų vertė pasieks 1, 52 mln. USD, tai bus daugiau nei penkis kartus didesnė.

Investuotojas grąžins 345 600 USD. Pridėjus 60 000 USD, visos išlaidos siekia 405 600 USD.

Atlikdami panašius skaičiavimus, kaip nurodyta aukščiau, mes gauname bendrą 251 000 USD turto mokestį, išlaikymo išlaidas (48 000 USD), bendrą remontą ir priežiūrą (20 000 USD), paskolos tvarkymo išlaidas (9 600 USD) ir turto perleidimo mokestį (6 000 USD). Bendra suma yra 739 600 USD, taigi grynasis pelnas per 20 metų yra 780 400 USD už 106% grąžą, iš esmės padvigubinant pinigus per 20 metų.

Ilgainiui efektyvi grąža nėra tokia puiki. Nors kaina padidėjo penkis kartus, palūkanų, mokesčių ir kitų išlaidų išlaidos sumažina pelną.

Investuotojai taip pat turėtų atkreipti dėmesį, kad realioji pinigų vertė laikui bėgant mažėja. Dėl infliacijos padidėja priežiūros ir reguliaraus remonto išlaidos. Jei taip pat bus atsižvelgiama į infliaciją, grynoji grąža mažės toliau. Investuodami taip pat investuotojai turėtų atsižvelgti į draudimą, tarpininko mokesčius ir turto perleidimo mokesčius. Jų įtraukimas dar labiau sumažins grynąją grąžą.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra susijusios ir su kita rizika. Pokyčiai investavimo laikotarpiu gali sukelti sunkumų vėliau parduodant turtą. Pvz., Triukšmingas naujas magistralinis kelias arba smulkus nusikaltimas gali nuvertinti turtą. Bet koks antgamtinis negandas, pavyzdžiui, uraganas ar žemės drebėjimas, gali visiškai nuniokoti turtą, o iš draudimo išmokų galima susigrąžinti tik iš dalies. Net po rekonstravimo naudojant draudimo pinigus, įvykus tokiems įvykiams rajone tampa sunku gauti didesnę kainą.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą alternatyvos

Užuot pirkę nekilnojamąjį turtą, investuotojai turėtų pigių alternatyvų variantą vertinti investicinius vienetus į nekilnojamąjį turtą, nekilnojamojo turto pasirinkimo sandorius, nekilnojamojo turto ETF, investicinius fondus ir akcijas.

Nors atsargos patiria specifinę akcijų riziką, fondai, ETF ir REIT teikia diversifikaciją. Drąsioms širdims, norinčioms prisiimti sandorio šalies riziką nereguliuojamoje rinkoje, nekilnojamojo turto pasirinkimo galimybės gali pasiūlyti didesnę grąžą be mokesčių ar mokesčių.

Esmė

Investicijoms į nekilnojamąjį turtą reikalingi dideli ilgalaikiai finansiniai įsipareigojimai. Įvertinti tokių investicijų ilgą laiką vertę yra sudėtinga. Nors kai kuriuos investuotojus vilioja žiūrint į nominalių kainų padidėjimą, būtina atsižvelgti į visas išlaidas.