Neatidėliotinos išlygos būsto pirkimo sutartyse

Nepaprastosios padėties sąlyga apibrėžia sąlygą ar veiksmus, kurių turi būti įvykdyta, kad nekilnojamojo turto sutartis taptų privaloma. Neapibrėžtumas tampa privalomos pirkimo-pardavimo sutarties dalimi, kai abi šalys - pirkėjas ir pardavėjas - sutinka su sąlygomis ir pasirašo sutartį. Todėl svarbu suprasti, į ką jūs patenkate, jei į jūsų nekilnojamojo turto sutartį įtraukiama sąlyga nenumatytiems atvejams. Čia pateikiame plačiai naudojamas išimtines išlygas būsto pirkimo sutartyse ir kaip jos gali būti naudingos tiek pirkėjams, tiek pardavėjams.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Nepaprastosios padėties sąlyga apibrėžia sąlygą ar veiksmus, kurių turi būti įvykdyta, kad nekilnojamojo turto sutartis taptų privaloma.
• Įvertinimo nenumatytas atvejis apsaugo pirkėją ir yra naudojamas užtikrinti, kad turtas būtų įvertintas mažiausiai, kaip nurodyta.
• Nenumatytas finansavimas (arba „hipotekos nenumatytas atvejis“) suteikia pirkėjui laiko gauti finansavimą turtui įsigyti.
• Patikrinimas ar deramo patikrinimo atvejis suteikia pirkėjui teisę per nustatytą laikotarpį apžiūrėti namus.

Nekilnojamojo turto sutartys

Nekilnojamojo turto operacija paprastai prasideda pasiūlymu: pirkėjas pateikia pirkimo pasiūlymą pardavėjui, kuris gali pasiūlymą priimti arba atmesti. Dažnai pardavėjas prieštarauja pasiūlymui ir derybos vyksta pirmyn ir atgal, kol abi šalys susitars. Jei kuri nors šalis nesutinka su sąlygomis, pasiūlymas tampa negaliojantis, o pirkėjas ir pardavėjas eina atskirais keliais be jokių papildomų įsipareigojimų. Tačiau jei abi šalys sutinka su pasiūlymo sąlygomis, pirkėjas uždirba užstatą - sumą, sumokėtą kaip sąžiningumo įrodymą, paprastai sudarančią 1% arba 2% pardavimo kainos. Lėšos laikomos sąlyginio deponavimo kompanija, kol prasideda uždarymo procesas.

Kartais prie pasiūlymo pirkti nekilnojamąjį turtą pridedama sąlyga nenumatytiems atvejams ir įtraukiama į nekilnojamojo turto sutartį. Iš esmės sąlyga dėl nenumatytų atvejų suteikia šalims teisę atsisakyti sutarties tam tikromis aplinkybėmis, dėl kurių turi derėtis pirkėjas ir pardavėjas. Į nenumatytus atvejus gali būti įtraukta išsami informacija, pavyzdžiui, laikotarpis (pvz., „Pirkėjas turi 14 dienų apžiūrėti turtą“) ir konkrečios sąlygos (pvz., „Pirkėjas turi 21 dieną užsitikrinti 30 metų įprastinę paskolą 80% pirkimo kainos už ne didesnė kaip 4, 5% palūkanų norma “). Bet kuri išlyga dėl nenumatytų atvejų turėtų būti aiškiai išdėstyta, kad visos šalys suprastų sąlygas.

Neįvykdžius išlygos dėl nepaprastosios padėties sąlygų, sutartis tampa negaliojančia ir viena šalis (dažniausiai pirkėjas) gali atsisakyti sutarties be teisinių padarinių. Priešingai, jei tenkinamos sąlygos, sutartis yra teisiškai vykdoma, o šalis, jei nuspręstų atsisakyti sutarties, pažeistų sutartį. Pasekmės būna įvairios - pradedant nuo rimčiausių pinigų konfiskavimo iki ieškinių. Pvz., Jei pirkėjas pasitraukia, o pardavėjas negali rasti kito pirkėjo, pardavėjas gali kreiptis į teismą dėl konkrečių paslaugų, priversdamas pirkėją pirkti būstą.

Neapibrėžtumo sąlygos pirkimo pirkimo - pardavimo sutartyse

Nepaprastosios padėties tipai

Išlygos dėl nenumatytų atvejų gali būti parašytos beveik bet kokiems poreikiams ar susirūpinimui. Čia yra dažniausiai pasitaikantys atvejai, įeinantys į šiandienos būsto pirkimo sutartis.

Nenumatytas įvertinimas

Įvertinimo nenumatytas atvejis apsaugo pirkėją ir yra naudojamas užtikrinti, kad turtas būtų įvertintas mažiausiai, kaip nurodyta. Jei turtas neįvertinamas bent už nurodytą sumą, sutartis gali būti nutraukta, o daugeliu atvejų uždirbti pinigai grąžinami pirkėjui.

Į įvertinimo nenumatytą atvejį gali būti įtrauktos sąlygos, leidžiančios pirkėjui tęsti pirkimą, net jei įvertinimas mažesnis už nurodytą sumą, paprastai per tam tikrą dienų skaičių nuo tada, kai pirkėjas gauna pranešimą apie įvertinimo vertę. Pardavėjas gali turėti galimybę sumažinti kainą iki įvertinimo sumos. Nenumatytas atvejis nurodo išleidimo datą, iki kurios arba prieš kurią pirkėjas privalo pranešti pardavėjui apie visus su įvertinimu susijusius klausimus. Priešingu atveju įvykis bus laikomas įvykdytu, o pirkėjas negalės atsisakyti sandorio.

Nekilnojamojo turto sandorio sąlyga nenumatytiems atvejams suteikia šalims teisę atsisakyti savo sutarties tam tikromis aplinkybėmis, dėl kurių susitaria pirkėjas ir pardavėjas.

Nepaprastosios padėties finansavimas

Nenumatytas finansavimas (taip pat vadinamas „hipotekos nenumatytu atveju“) suteikia pirkėjui laiko kreiptis dėl turto įsigijimo ir gauti finansavimą. Tai suteikia svarbią apsaugą pirkėjui, kuris gali atsisakyti sutarties ir susigrąžinti uždirbtus pinigus tuo atveju, jei nesugeba užsitikrinti finansavimo iš banko, hipotekos maklerio ar kito tipo paskolų.

Finansinis nenumatytas atvejis nurodys tam tikrą dienų skaičių pirkėjui, norint gauti finansavimą. Iki šios dienos pirkėjas turi nutraukti sutartį (arba paprašyti pratęsti galiojimą, su kuriuo pardavėjas turi susitarti raštu). Priešingu atveju pirkėjas automatiškai atsisako nenumatyto atvejo ir įpareigojamas įsigyti turtą, net jei paskola nėra užtikrinta.

Nekilnojamojo turto pardavimas namuose

Nors daugeliu atvejų prieš parduodant kitą turtą yra lengviau parduoti, laikas ir finansavimas ne visada pasiteisina. Neapibrėžtas atvejis, kai namas parduodamas, suteikia pirkėjui tam tikrą laiką tam, kad galėtų parduoti ir įsikurti turimus namus, kad galėtų finansuoti naująjį. Tokio pobūdžio draudimai apsaugo pirkėjus, nes jei esamas namas neparduodamas bent už kainą, pirkėjas gali atsisakyti sutarties be teisinių padarinių.

Neapibrėžti namai gali būti sunkūs pardavėjui, kuris gali būti priverstas perduoti kitą pasiūlymą laukdamas nenumatytų atvejų baigties. Pardavėjas pasilieka teisę nutraukti sutartį, jei pirkėjo namas neparduodamas per nurodytą dienų skaičių.

Tikrinimo nenumatytumas

Tikrinimo nenumatytas atvejis (dar vadinamas „kruopštaus patikrinimo nenumatytu atveju“) pirkėjui suteikia teisę namo apžiūrėti per nustatytą laikotarpį, pavyzdžiui, nuo penkių iki septynių dienų. Tai apsaugo pirkėją, kuris, remiantis profesionalaus namų inspektoriaus išvadomis, gali atsisakyti sutarties arba derėtis dėl remonto. Inspektorius apžiūri turto vidų ir išorę, įskaitant elektrinių, apdailos, vandentiekio, konstrukcinių ir ventiliacijos elementų būklę. Inspektorius pirkėjui pateikia ataskaitą, kurioje išsamiai aprašomos visos patikrinimo metu aptiktos problemos. Atsižvelgiant į tikslias tikrinimo nenumatytų atvejų sąlygas, pirkėjas gali:

• Patvirtinkite ataskaitą ir susitarimas juda į priekį
• Nepatvirtinkite ataskaitos, atsisakykite sandorio ir grąžinkite geriausius pinigus
• Kreipkitės į laiką tolimesniems patikrinimams, jei kažkas reikalingas antrą kartą
• Paprašykite remonto ar koncesijos (jei pardavėjas sutinka, sandoris juda į priekį; pardavėjui atsisakius pirkėjas gali atsisakyti sandorio ir grąžinti uždirbtus pinigus)

Papildomos išlaidos, susijusios su remonto išlaidomis, kartais įtraukiamos kartu su tikrinimo nenumatytais atvejais. Tai nurodo maksimalią dolerio sumą būtiniems remontams. Jei patikrinimo metu paaiškės, kad remontas kainuos daugiau nei ši dolerio suma, pirkėjas gali nuspręsti nutraukti sutartį. Daugeliu atvejų nenumatytos išlaidos remontui yra pagrįstos tam tikru pardavimo kainos procentu, pavyzdžiui, 1% arba 2%.

Išbraukimo išlyga

Pradinė išlyga yra nenumatytas atvejis, kurį pardavėjai prideda tam, kad būtų apsaugota nuo nenumatytų atvejų parduodant namą. Kol pardavėjas sutinka su nenumatytu būsto pardavimu, jis arba ji gali pridėti pradinę išlygą, kurioje nurodoma, kad pardavėjas gali toliau pardavinėti turtą. Jei kitas kvalifikuotas pirkėjas atsistatydina, pardavėjas dabartiniam pirkėjui suteikia tam tikrą laiko tarpą (pvz., 72 valandas), kad pašalintų nenumatytą pardavimo namą atvejį ir išlaikytų sutartį gyvą. Priešingu atveju pardavėjas gali atsisakyti sutarties ir parduoti naujajam pirkėjui.

Esmė

Nekilnojamojo turto sutartis yra teisiškai vykdytinas susitarimas, apibrėžiantis kiekvienos šalies vaidmenis ir pareigas nekilnojamojo turto sandoryje. Neapibrėžtumai yra išlygos, pridedamos prie sutarties ir sudaro dalį sutarties. Svarbu perskaityti ir suprasti savo sutartį, atkreipiant dėmesį į visas nurodytas datas ir terminus. Kadangi laikas yra esminis dalykas, viena diena (ir vienas praleistas terminas) gali turėti neigiamos ir brangios įtakos jūsų nekilnojamojo turto sandoriui.

Kai kuriose valstijose nekilnojamojo turto specialistams leidžiama rengti sutartis ir bet kokius pakeitimus, įskaitant nenumatytų atvejų išlygas. Tačiau kitose valstijose šiuos dokumentus turi sudaryti licencijuoti advokatai. Svarbu laikytis savo valstybės įstatymų ir kitų teisės aktų. Apskritai, jei jūs dirbate su kvalifikuotu nekilnojamojo turto specialistu, jie galės jus supažindinti su procesu ir įsitikinti, kad dokumentai yra tinkamai parengti (prireikus - advokatas). Jei dirbate ne su agentu ar makleriu, pasitarkite su advokatu, jei turite klausimų dėl nekilnojamojo turto sutarčių ir nenumatytų atvejų sąlygų.