Ar jūsų namų renovacija atsipirks?

Tam tikrų vienos šeimos namo sričių rekonstravimas yra puikus būdas namų savininkams kažkieno sąskaita pridėti padidintą turto funkcionalumą ir grožį. Pasirinkus tinkamą gyvenamojo ploto padidinimo projektą, nemaža išlaidų dalis gali būti perduota būsimiems savininkams padidėjusio turto vertės pavidalu.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Remontas gali padidinti namo investicijų grąžą (IG). Medžio deniai, langų pakeitimas, virtuvės ir vonios kambario modernizavimas paprastai sukuria didžiausią IG.
• Kad būtų padengtos išlaidos, rekonstravimo projektai paprastai turi pataisyti projekto ar konstrukcijos trūkumą, kad būtų galima susigrąžinti statybos išlaidas.
• Nuomos savybių atnaujinimo išlaidas galima susigrąžinti pardavimo metu, taip pat padidinus nuomos kainas, kurias reikalauja atnaujinti namai.
• Paskolas būstui įsigyti yra vienas iš būdų finansuoti renovacijos projektus, leidžiant mokėti tik palūkanas, kol turtas bus parduotas ir susigrąžintos išlaidos.
• Viena didžiausių renovacijos klaidų yra gerinti namus, viršijančius kaimyninių namų vidurkį. Namų kainos paprastai atspindi vietinių pirkėjų skonį ir sumą, kurią jie nori mokėti.

Į ką reikia atsižvelgti prieš atnaujinant

Bet kurio renovacijos projekto investicijų grąža (IG) priklauso nuo vietos rinkos ypatybių, gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos būklės, kai turtas parduodamas, ir atliktų darbų kokybės. Istoriškai ir vidutiniškai tam tikri projektai, tokie kaip medinio denio pridėjimas, virtuvės ir vonios kambario atnaujinimas ir langų keitimas, parodė didžiausią IG, neatsižvelgiant į turto vietą ar gyvenamojo turto rinkos būklę.

Didesnės renovacijos ne visada yra geresnės, nes daugiau išleidžiant ne visada užtikrinamas didesnis vertės kūrimas.

Tačiau nebent rekonstravimo projektas yra skirtas išspręsti struktūrinę problemą ar projektavimo trūkumą, mažai tikėtina, kad namo savininkas uždirbs daugiau nei statybos išlaidos. Jei išlaidų susigrąžinimas yra toks pat svarbus aspektas, kaip ir didesnis malonumas didinant turtą, tada būsto savininkai, spręsdami, kokius projektus įgyvendinti, turėtų atsižvelgti į potencialių pirkėjų skonį.

Investuotojams, rekonstruojantiems nuomojamą turtą, jo padidinimo išlaidos gali būti susigrąžintos ne tik pardavimo metu, bet ir padidinus nuomos kainas, kurias nurodo atnaujintos gyvenamosios vietos.

Vis dėlto namų savininkai turi būti atsargūs dėl to, kokius projektus pasirenka, nes potencialus vertės padidėjimas gali būti realizuotas tik tiek, kiek yra pirkėjų, norinčių mokėti už renovaciją.

Apsvarstykite savo vietą

Svarstant bet kokio tipo projektą, būtina įsitikinti, kad atlikti patobulinimai yra tinkami konkrečiam būsto tipui ir vietinei nuosavybei. Viena klaida, kurią dažniausiai daro namų savininkai, yra tai, kad jie pagerina savo namus gerokai virš kaimyninių namų vidurkio. Pirkėjus traukia į tam tikras apylinkes dėl netoliese esančių paslaugų ir dėl to, kad toje vietoje esantys namai parduoda to pirkėjo kainų diapazoną. Nors namas, patobulintas labiau nei kiti netoliese, vis tiek gali sulaukti tokio paties susidomėjimo lygio, palyginti su kitais, kuriais prekiaujama, mažai tikėtina, kad jis už papildomus patobulinimus mokės gerokai aukštesnę nei vidutinė premiją.

Nekilnojamojo turto agentai žinos, kada procentinė vertė padidėja didesnėms vidutinėms ar mažesnėms už vidutines kainas tam tikroje apylinkėje, o mažesnė - namams, kurių kainos yra jų atitinkamų rinkų viršuje. Būtent šiais padidėjusio ekonominio aktyvumo ir padidėjusio nekilnojamojo turto poreikio laikotarpiais patobulinimai turės didžiausią įtaką namo rinkos vertei.

Laikas taip pat turės įtakos pagerėjusiam sugebėjimui padidinti turto vertę. Padarius struktūrinius ar konstrukcinius patobulinimus, tokius kaip pastatų papildymas ar neapdorotos erdvės apdaila, ilgesniam laikui bus naudinga, nei, tarkime, virtuvių ir vonios kambarių atnaujinimams ar technologiniams patobulinimams, pavyzdžiui, naujoms oro kondicionavimo sistemoms, nes pastarosios paprastai pasensta su laiku.

Geografinė padėtis taip pat turės didelę įtaką greitesniam ar didžiausiam projekto atsipirkimui. Pavyzdžiui, požeminių baseinų priežiūros laikas ir išlaidos apsunkina įrengimo išlaidų susigrąžinimą, o kai kuriais atvejais sumažina bendrą namo vertę. Tačiau taip gali būti ne pietiniuose JAV regionuose, kur dėl ilgo ypač karšto oro periodų baseinai yra vertingas priedas kai kuriems namų savininkams.

Kaip vyriausybė gali padėti

Kadangi hipotekos palūkanos gali būti išskaičiuojamos iš pajamų mokesčių, „Uncle Sam“ gali padėti subsidijuoti namų pagerinimą, todėl statybos išlaidos dar labiau apsunkina nekilnojamojo turto savininkus.

Siekdami išvengti mažiau rizikos, turto savininkai, savo namuose sukaupę pakankamą kapitalą, savo statybų projektams finansuoti gali naudoti tokias finansines priemones, kaip grynųjų pinigų refinansavimas arba būsto nuosavo kapitalo paskola. Naudojant šiuos metodus, vieninteliai pinigai, reikalingi įvykdyti suplanuotus projektus, būtų palūkanų mokėjimai paskoloms išlaikyti, kurios daugeliu atvejų yra atskaitytinos nuo mokesčių. Pagrindinę sumą galima grąžinti, kai turtas galutinai parduodamas.

Projektas grąžina investicijas

Didžiausia priežastis imtis bet kokio namo rekonstravimo projekto, kaip savininko-savininko, yra malonumas, gautas gyvenant atnaujintuose namuose. Tiems, kurie tikisi gauti naudos iš rekonstravimo, yra keli šaltiniai, siūlantys įžvalgą apie numatomą konkrečių projektų atsipirkimą. Pavyzdžiui, žurnalas „ REALTOR® “ skelbia metinę ataskaitą „Kaina prieš vertę“, kurioje lyginamos įprastų rekonstravimo projektų sąnaudos ir parodomas namo savininkų atsipirkimas. Šie atsipirkimo įvertinimai grindžiami tuo metu galiojančiais pagrindiniais gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos pagrindais, taip pat vidutinėmis statybos sąnaudomis.

1 lentelėje pateikiami vidutiniai šalies įvertinimai, tačiau būsto savininkai gali rasti konkretesnės informacijos „Remodeling Online“ tinklalapyje. Siūlydami tuos pačius įverčius įvairioms JAV geografinėms vietovėms. Šie vidutiniai dažniausiai pasitaikančių rekonstravimo projektų atsipirkimo diapazonai potencialiems pardavėjams suteikia plačią informaciją apie tai, kurie projektai yra svarbiausi. Didžiausia tikimybė, kad didžiąją dalį projekto išlaidų grįš pardavė. Vidutinio išieškojimo skirtumai paaiškinami atlikto darbo apimtimi ir kokybe, mažesni, mažiau naudingi projektai yra apatiniame diapazone.

Šaltinis: „Remodeling Online“

Patobulinimų, tokių kaip biurų ir miegamųjų rekonstravimas, didžiausias atkūrimo diapazonas buvo nuo 50 iki 70 proc. Didelis skirtumas yra susijęs su renovacijos dydžių skirtumais ir kambario svarba bendram namų dizainui, pavyzdžiui, svečių miegamajam palyginti su pagrindiniu komplektu. (Apie tai skaitykite skyrelyje „6 dalykai, kurie, jūsų manymu, suteikia jūsų namams pridėtinę vertę, bet ne“)

Esmė

Svarstydami bet kokį rekonstravimo projektą, namų savininkai turėtų atsižvelgti į vertę, kurią jie gaus iš projekto, palyginti su bet kokiomis sąnaudomis, kurios gali būti gaunamos pardavus. Tačiau svarstant du vienodai naudingus pakeitimus, namų savininkai turėtų išstudijuoti vietinius nekilnojamojo turto vadovus, kad nustatytų, kurie projektai dažniausiai moka patys. Atminkite, kad didesnis ne visada yra geresnis, o išleidžiamas daugiau ne visada užtikrina didesnį vertės kūrimą. Būsto kainos visada atspindės vietinių nekilnojamojo turto pirkėjų skonį ir sumas, kurias šie pirkėjai nori sumokėti tam tikroje apylinkėje ar seniūnijoje.