Hipotekos gavimas palyginti su pinigų sumokėjimu: koks skirtumas?

Būsto katastrofa visiškai pertvarkė Amerikos hipotekų rinką. Iš dalies į šią plėtrą įeina griežtesni hipotekos paskolų apribojimai ir daugybė naujai parduodamų namų. Tai, savo ruožtu, leido kai kuriems investuotojams nusipirkti antrą nekilnojamąjį turtą investavimo ir nuomos tikslais.

Yra dvi pagrindinės mokyklos, svarstančios apie investicijas į nekilnojamąjį turtą ir kaip su jomis kreiptis: Viena mano, kad yra protingiau išmokėti grynuosius pinigus už antrą namą, o kita pusė mano, kad skolinantis antrą ar net trečią ar ketvirtą. turtas - daug pelningesnis. Žemiau pateikiami abu atvejai.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Investuotojas, turintis svertą, gali gauti gana daug pelno, turėdamas tris ar keturias savybes, o grynųjų pinigų pirkėjas gali būti ribotas.
• Grynųjų pinigų investuotojai gali greitai įsigyti, kai yra gera galimybė, o ne laukti hipotekos proceso.
• Nepriklausomai nuo to, ar perkate turtą su hipoteka ar grynaisiais, kiekvienam reikia nemažų disponuojamų pajamų.

Gauti hipoteką

Ši diskusija yra plačiai aptariama internete, o keliose finansų naujienų svetainėse ir tinklaraščiuose teigiama, kad pasinaudojant svertu, prasmingiau pirkti investicinį turtą. Pavyzdžiui, Ali Boone iš „BiggerPockets.com“ tvirtina, kad, pasinaudojant šio tipo investicijomis, grąža yra didesnė, o rizika mažesnė. To logika yra ta, kad jei turto vertė padidės, investuotojas sumažins mažiau, bet tada gali gauti kur kas daugiau nei jo pradinis kapitalas.

Pvz., Tarkime, kad jūs uždirbsite 15% už 500 000 USD namą. Tada jūsų pradinė investicija būtų 75 000 USD. Po dvejų metų, jei to namo vertė padidėtų iki 650 000 USD, galėtumėte parduoti ir gauti kur kas daugiau nei jūsų pradiniai 75 000 USD. Tokiu atveju bus grąžinta jūsų pagrindinė 75 000 USD investicija ir papildomi 75 000 USD. Tokiu atveju būtumėte rizikavę kur kas mažiau, nei tokioje situacijoje būtų turėjęs grynųjų pinigų pirkėjas, tačiau vis tiek uždirbęs nemažą pelną.

Padauginkite šią formulę ir strategiją iš trijų ar keturių savybių, o nuovokus investuotojas gali gauti gana daug pelno. Tokiomis situacijomis investuotojas, turintis svertą, turi daugiau galimybių nei jo grynųjų pinigų pirkimo kolega. Grynųjų pinigų pirkėjai namą dažnai nusipirks iš karto, turėdami didžiąją dalį turimų pinigų investicijoms. Priešingai, investuotojas, turintis svertą, gali įvairinti šių pinigų paskirstymą kelioms skirtingoms nuosavybėms ir taip ilgainiui padidinti savo grąžos normą.

Pasinaudojimo svertu rizika

Bet kokio tipo investicijų prisiėmimas yra neatsiejama rizika, ypač kai kyla neaiškumų būsto rinkoje. Visų pirma, pinigų įvairinimas investiciniame turte yra požiūris, į kurį turėtų rimtai atsižvelgti tik gerai informuotas investuotojas. Būtina gerai suprasti dabartines ekonomines sąlygas, bendrą būsto rinkos būklę ir sritį, į kurią perkate.

Nors yra keletas pranašumų imant paskolą norint įsigyti investicinį turtą, viskas gali pasisekti. Tarkime, kad kiekvieno nuomos objekto vertė labai sumažėjo. Investuotojas, kuriam suteikta finansinė pagalba, dabar yra skolingas kur kas daugiau nei bet kada. Net šiek tiek klaidindami rinką galite smarkiai prarasti, ypač turėdami porą savybių jūsų portfelyje.

Nors nauda yra ta, kad bankas tikrai praras daugiau nei jūs, jūsų kredito balas gali būti smarkiai paveiktas. Didelės grąžos galimybė pritraukia daugelį šios rūšies strategijų, tačiau į ją turėtų būti atsižvelgiama aiškiai įvertinant visą susijusią riziką. Ši strategija, be abejo, taip pat pareikalaus jums pereiti hipotekos procesą - daugeliu atvejų kelis kartus - tai dar vienas dalykas, į kurį reikia atsižvelgti.

Pinigų mokėjimas už investicinį turtą

Grynųjų pinigų investuotojai gali apeiti visą hipotekos paraiškų teikimo procesą ir greitai investuoti, jei jie mato labai naudingą galimybę. Kitas privalumas sumokant grynuosius pinigus iš anksto už tai, kad nereikia mokėti palūkanų. Net esant tokioms žemoms palūkanų normoms, kokios yra dabar, bet kuriuo metu mokėti brangesnes palūkanas bus brangiau, nei nebus.

Daugeliui investuotojų, turinčių lėšų, yra prasminga pirkti turtą grynaisiais, ypač jei manote, kad per ateinančius porą metų rinka smarkiai pakils.

Pvz., Tarkime, kad jūs perkate namą iš karto už 400 000 USD ir sėdite ant jo, kol pamatysite, kad tinkama akimirka parduoti. Jei jūs teisus dėl pakilimo, o būsto vertė yra 500 000 USD, tai yra tiesioginis 100 000 USD pelnas investuotojui, nereikia galvoti apie banko palūkanų mokėjimą ar paskolos sumą, kurią pasiskolinote. Turėdami 100% nuosavo kapitalo namuose, investuotojui taip pat lengviau paimti paskolą ateityje, jei to prireiks. Būsto pirkimas grynaisiais pinigais taip pat gali sukurti tiesioginį pinigų srautą investuotojui.

Kai kurie investuotojai nori sukurti judančių pajamų iš savo nuosavybės, o tinkamo tipo nuomininkai gali tai užtikrinti.

Norint nusipirkti nekilnojamąjį turtą su hipoteka ar grynaisiais, reikia nemažų disponuojamų pajamų iš investicijų.

Specialios nuostatos: rizika mokėti grynais

Padengti visą savo turtą vienoje investicijoje yra labai rizikinga. Šis požiūris gali būti ne pati geriausia strategija investuotojui, turinčiam ribotą pinigų sumą ilgesniam laikotarpiui.

Nors namo vertė gali padidėti, jis gali taip pat greitai nusidėvėti, o prarasti pinigai bus vienkartiniai. Įvairovė yra vienas pagrindinių investavimo įsakymų. Susiejus didžiąją dalį turto vienoje turto klasėje, galima patirti didelių nuostolių. Įdėdami šimtus tūkstančių dolerių į vieną turto klasę, jūsų likvidumas taip pat sumažėja, kol neturite pardavėjo.

Pagrindiniai skirtumai

Abi strategijos teikia pranašumų, tačiau skirtingiems investuotojams. Svarbu pažymėti, kad bet kuri strategija reikalauja nemažų disponuojamų investicijų pajamų sumos. Net pirkėjai su svertu, kurie paskirstė savo investicijas į keletą nekilnojamojo turto objektų, turės prisiimti riziką, kad visos šios savybės nusidėvės. Be to, pirkdami naujus namus už grynus pinigus nenaudokite pensijų santaupų ar savo skubios pagalbos fondo.

Investuotojui, turinčiam didelę pinigų sumą, pasirengusią investuoti, rizikingumas yra tai, kas iš tikrųjų paskatins sprendimo kryptį. Investicinio turto svertinės pozicijos neabejotinai duos didesnę grąžą, tačiau mažiau įsitraukusiam ar pasiturinčiam investuotojui, kuris vis dar siekia nuosavybės ir grąžos, geresnis pasirinkimas gali būti grynieji pinigai. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Ar turėtumėte sumokėti visus pinigus už savo kitus namus?“)